マイホームを購入する場合は、借入をすることが多いですよね。
借入をした場合は、借入をしない場合と比べて事務手数料や保証料などの手数料の支払いがあったり、一番大きなものとして利息も発生します。
現金で購入できるのであれば、いろんな費用を支払う必要がないので、通常はその方がお得です。
でも、住宅ローン控除を使うと借入をした方がお得な場合もあるのです。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住宅を購入した人について、所得税（又は住民税）から一定額を控除することで、税金を安くすることができるお得な制度です。
所得税から控除ができる金額も消費税が増税されたことに合わせて増額されいて、
最大で40万円控除することができます。
住宅ローン控除を使うための条件
住宅ローン控除を使うためには、以下の条件をクリアする必要があります。
通常は確定申告をしない会社員の方でも、住宅ローン控除を利用する1年目はいろいろな書類を添付して、確定申告をする必要があります。
2年目以降は年末調整で簡単に住宅ローン控除を利用することが出来ます。
(1) 住宅を購入してから6か月以内にそこに入居して、住宅ローン控除を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。
(2) 住宅ローン控除を受ける年の所得（収入ではなくて「所得」です）が、3千万円以下であること。
(3) 購入した住宅の床面積（謄本の床面積）が50㎡以上あること。
※事務所兼自宅として利用するような場合は、半分以上を自宅用として利用する必要があります。
(4) 住宅ローンは10年以上の期間で分割して返済する方法になっていること。
※・勤務先からの借入の場合は、無利子または1%に満たない利率での借入は対象になりま せん。
・親族、知人からの借入は対象になりません。
・10年以上の期間の判断は、最初の返済から支払いが終了するまでの期間で判断します。
・借入金の返済は、1年以下の期間での分割払いで、
返済日と返済金額があらかじめ決められている必要があります。
(5) 住み始めた年と前後2年間の5年の間に、住宅ローン控除以外の居住用に関する所得税の優遇制度を利用していないこと。
住宅ローン控除で節税できる金額
住宅ローン控除を利用した場合、年末の住宅ローン残高×1%（最大40万円、認定長期優良住宅等の場合は最大50万円）を10年間にわたり所得税から控除することができます。
※最大40万円控除できるのは、平成26年4月から平成29年12月までに入居して、住宅を取得する際の消費税の税率が8%または10%である場合です。
4,000万円以上の住宅ローンがあったとしても、最大で40万円までしか控除できませんので、
住宅ローン控除を適用するためにローンを組むというような場合は、4,000万円を参考にしてローンと返済額を考えていくと良いと思います。
最大で40万円控除できるといっても、ご自身が納める所得税が40万円もない場合は、当然、納める所得税分までしか控除することが出来ません。
会社員の方は源泉徴収票で、確定申告をされている方は確定申告書でご自身が負担している所得税の金額を確認しておきましょう！
ちなみに、会社員の方であれば大体年収が800万円あると所得税が40万円くらいになります。
所得税から控除しきれなかった場合でも、最大で136,500円（所得税の所得×7%の方が低い場合はその金額）を住民税から控除することが出来るようになっています。
ご自身の住民税の金額も合わせて確認しておきましょう！
また、住宅ローン控除が最大限使えなかった方などのために
「すまい給付金」というものが給付されるようになっています。
こちらは申請が必要になっていますので、忘れずに手続きをしましょう 😀
住宅ローン控除を上手に活用する方法
では、住宅ローン控除を上手に活用する方法をお伝えします。
上手に活用するには、住宅ローン控除の条件や計算方法を上手に利用する必要があります。
繰り返しになりますが、大前提としてご自身が払っている税金以上には控除されませんので、まずは確定申告書や源泉徴収票、住民税の通知書でご自身が支払っている所得税と住民税の金額を確認して、最高でどのくらい控除することができるのか確認しましょう！
１．あえて住宅ローンを組む
住宅ローン控除は年末の借入金残高の１％を税金から控除できる制度です。
ということは、借入金の利率が１％未満の場合は、利息を支払ったとしてもそれ以上に税金が還付されるので、借り入れをした方がお得という場合もあるということです。
現在、変動金利が1%未満となっている金融機関もあるようなので、
あえてローンを組むというのも考えられますね。
ただし、変動金利なので当然将来金利が変動して1%を超えてしまう可能性もありますのでその点はご注意ください。
また、預金を十分に持っている方については、その預金を担保にして住宅ローンを組むことで、より低い金利で借りられる可能性もあります。
金融機関にそのような商品があるかどうか、その商品で住宅ローン控除が使えるかどうかよく確認してみましょう！
住宅ローンを組む際は、利息の支払い以外にもいろいろな手数料の支払いが出てきますので、借入をしたほうがいいかどうか考える際は金利だけでなく、そのあたりも考慮して考えなければなりません。
２．10年を過ぎたら繰り上げ返済をする
住宅ローン控除は10年間しか利用することが出来ません。
なので、10年を過ぎた後は住宅ローン控除を利用することが出来ないため、
資金に十分な余裕があれば、すべて返済をしてしまうというのも一つの方法です。
３．夫婦で住宅を購入してローンを組む
住宅ローン控除は1人で最大40万円税金が安くなる制度です。
夫婦共働きで、2人とも税金を支払っている場合は、夫婦で住宅を購入して夫婦で住宅ローンを組むことで2人とも住宅ローン控除を利用することができます。
2人で利用すると最大で80万円税金を安くすることができますね。
また、夫だけの税金で最大限控除できないという場合にも、この方法を使うことで
妻が払っている税金から控除することができるようになります。
例えば、ローンの残高が4,000万円あり、その1%の40万円を最大で控除することができるのに、夫が払っている税金が30万円しかないので10万円が控除しきれないという場合に、
妻も借入をすることで、控除しきれなかった10万円を妻の税金から控除することができる可能性があるということです。
ただし、万が一離婚をしたような場合はローンの残高を誰が負担するのかなど問題になることもありますので、そのようなリスクがあることも把握しておきましょう。
住宅ローン控除は最大1年で40万円、10年で400万円税金を安くすることができる制度です。
非常に大きな節税ができる制度ですが、上手に利用するためには細かなシミュレーションが
必要になります。
このひと手間が税金を安くするためには必要になるのですが、料理と一緒ですね。
是非「ひと手間」を惜しまずにどのようにローンを組むと税金がより安くなるかシミュレーションしてみましょう！
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